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房地产财政处置,若何结转本钱


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遂得安宁  好向圈活跃者 | 2019-8-13 20:04:32
  对于房地产企业来说,结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本,才能知道房地产项目实现了多少收入,取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转,因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料,和工程部、预算部、销售部、财务部等部门,工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要,准备好了,才能按照步骤一步步的进行结算。
  结算第一步:整理销售资料,确认销售收入
  就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对,看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后,确认一下销售收入和已经销售面积,算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证:
  借:预收账款
  贷:主营业务收入
  结算第二步:整理工程施工合同清单和结算单。
  这个步骤比较麻烦,因为施工合同比较多,结算单有的合同可能有,有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别,列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后,分别算出各个类别合同的结算数。
  结算第三步:整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
  各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对,找出它们的差异原因,一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
  1.           款项已经支付,但是施工单位发票没有开具,由于在预付账款挂着,造成账面金额比合同金额要少。这样的话,督促施工单位在结算之前,把发票开具过来。
  2.           施工单位还没有结算,发票也没有开具,造成账面金额比合同金额少。这样的话,可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提,进入到成本。
  3.           施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。4.           施工单位因为疏忽,多开了发票,但是企业没有付款,这样的情况下,一般要把成本冲回
  5.           有一部分成本,由于金额较小,既没有签合同,也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别,添加到合同清单里面。
  最后,合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
  预提时候:
  借:开发成本
  贷:应付账款-预提
  按照这个金额结转到开发产品。
  借:开发产品
  贷:开发成本
  结算第四步:计算出开发产品成本单价,结转开发产品到产品销售成本。
  这一步最重要的一点是确定结转产品面积,这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
  根据第一步算出来的销售金额,计算出来产品销售成本
  产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
  账务处理:借:主营业务成本
  贷:开发产品 
  这里面一定要注意,开发产品和主营业务成本是有区别的,开发产品归集的是全部成本对象,也就是说,开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨,并且开发商没有自留物业的时候,两者才相等。
  结算第五步:把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样,不在赘述。
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