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在2018原力论坛暨中日住房租赁行业峰会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领说,从今年开始在长租公寓领域,会有一批高杠杆拿高价项目的企业出现问题,这批企业集中在拥有5-12万套房源的规模区间。

利润很薄的长租公寓行业却吸引了大量企业和创业者,因为它已经是一个可以预期的高成长市场。统计数据显示,北京、上海等一线城市2017年的租金规模超千亿,其中北京租赁市场成交1055亿元,上海市场成交1204亿元,但仍较伦敦、纽约等城市有较大差距。2017年北京人均租赁居住面积为14.3平米,而伦敦、纽约等发达城市的人均租赁面积为20平米,差距将近50%。

未来房租会涨吗?从国际数据看,答案是肯定的。据贝壳研究院数据,目前一线城市租金收入比不到30%(北京29.81%,深圳28.78%,杭州28.24%),伦敦等城市的租金收入比约在50%。

“租赁市场行业空间还比较大,这个庞大的空间的驱动力主要来自于三个方面:第一个方面是租赁人口的快速增长;第二个驱动力是租金上涨;第三个驱动力是租金收入比上涨,三个因素的叠加导致租赁空间呈现一个稳步上涨态势。”杨现领表示,现在不是租户对品质没要求,而是市场缺少好产品,“将来围绕老旧社区的改造空间非常大。”

长租公寓是一门好生意,但有一个危险区间需要跨越-1.jpg

未来长租公寓的市场份额会增加,所以进入这个行业的企业越来越多。“酒店、开发商、房产中介等多种角色加入长租公寓领域,早期企业的经验被大量学习、传播。在行业的起跑阶段,达到1万间管理规模的品牌越来越多,他们的运营能力也可以支撑房间数量的加速增长。

”赋能资本创始人胡振寅认为,2014年之后长租公寓进入规模扩张期,过去做到1000间就是大品牌,而现在要1万间起步。

“4年半之前品牌公寓只有400个,现在有1200个”,新派公寓创始人王戈宏说,有企业想进入长租公寓领域,考察过几个项目之后会认为长租公寓的本质是“精装修房源+物业服务”。精装修是开发商擅长的,服务方面“如果服务不好,就把其他品牌的总经理挖过来。”

截至目前,有开发商、创业公司、房产中介、酒店、二房东、银行、国营项目等运营主体。其中政府平台的资金与资产能力最强,地产系和中介系其次。但政府平台和地产系的运营能力差,中介系和创业系的运营能力最强。

未来不用担心钱,不用担心房子,稀缺的是真正的运营商和品牌。”胡振寅表示。

36氪作者获悉,目前长租公寓的头部品牌“都不缺钱”,要么拿到了足够的融资,要么通过资产证券化拿到了钱。这种现状让一些现在才想进入这个市场的投资机构很焦虑。

据贝壳研究院数据,目前上海、北京的租金回报率只有不到1.5%。但从炒房时代过渡到租房时代,租赁市场的空间会越来越大,目前还有大量需求没有被满足,比如流动人口的床位需求、家庭整租需求。

在巨大的市场面前,随着进入的企业越来越多,想通过规模建立壁垒的品牌也越来越多。杨现领提醒,“所有一切前提是拿房拿得好,所有失败的企业都是因为高价拿房、快速拿房,或者高杠杆的快速拿高价格的房子。特别是规模在五万间房这个数量级的品牌,这个时候一定会向上突破规模,否则这个阶段就会面临死亡,这是一个死亡陷阱。”快速冲规模的时候就可能会犯错。

“选择优质楼盘、优质房源非常重要”,杨现领说,北京不同城区之间有非常明显租金梯队,一环以内租金110-120多元,稍微往外一环,租金平均下降20-30元/平米。城市之间也存在非常大的级差。

尽管目前国内也出现了10万间以上管理规模的长租公寓品牌,但距离发达国家还差距明显。杨现领认为,专业化的机构化长期运营租赁品牌是是必然趋势。德国最大的长租公寓品牌vonovia管理规模为39.2万套,市值196.2亿欧元;美国最大的品牌机构GRE管理规模为418475套,其中自持了49487套;日本规模最大的大东建托集团,管理户数超过97万户。

长租公寓是一门好生意,但有一个危险区间需要跨越-2.jpg

“一个企业的耐心,围绕固定的客户,在做持续的服务。”杨现领认为这是国内的品牌机构需要学习的,“目前国内运营能力强的缺金融能力,有资本的缺少运营能力。合理的投资策略(选择资产的能力)、融资管理能力、高效管理高品质服务是一个长租公寓品牌需要具备的核心能力。”

未来,在租售并举的政策下,长租公寓品牌的业务线也可以更灵活,为开发企业提供销售服务,也同时为开发企业的自持自持提供租赁服务,在租、售服务中灵活选择,帮助开发商解决资产流动性和运营的问题,甚至介入整个社区的更新改造。

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hyzhouqq 好向圈高级会员 | 发表于 2020-1-5 02:54:23
赚不到卖房钱了或者说刚需都买不起房了,就想着赚他们的租房钱,总之得想办法掏出他们口袋里的钱
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breeze0316 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:54:30
如果真的长租了,人的心态会很不好,人挪活、树挪死是铁的定律
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BrianneHnu 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:54:40
缺乏相对低成本资金的加持,恐怕日子也不大好过。
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刘无敌 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:55:40
中国人的理念和欧美发达国家有很大差别,租房子住难找女朋友,长租(十年)更少有女孩和你结婚,人生有几个十年?集六个钱包也要买房,不看好长租市场……
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网恒 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:56:04
会大幅推高房租
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ly_bill 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:56:19
还是要有相当的资金流
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gfeng2009 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:56:42
房地产对租房的影响已经越来越大,这是一个循环,房东把买房成本叠加在租房里面,品牌公寓收房贵,装修后出租价格高于市场价,造成现在租房成本越来越高
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MatthiasCu 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:57:05
单身刚需应该可以免费租一套~~~~~
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kingkongmok 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:57:42
长租房,你看看哪家便宜实惠?不说房租,水电都比住宅水电贵
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遐错螂渤箔 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:58:23
不太明白,本来是房东和租客直接对接,虽然有中介但也是一次性收费,现在多了一些长租品牌来当二房东,那不就是多了中间商赚差价吗,房租肯定会被推高啊……为什么还要大力推广呢?
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luobinttl 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:58:31
不看好
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bKuRPDnk 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:58:52
行动力
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kaakkka 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 02:59:01
每个城市建个贫民窟这么难吗
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沫依丶 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:59:38
大幅上涨是坏事!所谓“长租“企业就是推手!
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悠幽自欢 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 02:59:57
祺求金融风暴到来搞死公寓老板,扰乱房租市场!
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tino2 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 03:00:20
推高房租只会对经济是个削弱,去看看现在商户有几个赚钱的,
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qqq121212 好向圈新晋 | 发表于 2020-1-5 03:01:18
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cjomGlea 好向圈活跃者 | 发表于 2020-1-5 03:01:32
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