国内最具价值的产业园运营模式分析及案例剖析

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作者:赖明辉 前瞻产业研讨院

产业园是全球产业成长的重要载体,与地区经济成长有着亲近的联系。随着国内产业不竭成长,对产业用地、产业厂房的需求不竭增大,越来越多的企业起头投身于产业园区投资及扶植。分歧于贸易地产和室第地产的产业地产,产业园的成长需要大量的本钱和资本来支持。随着全球经济堕入了同步放缓的地步,产业地产投资商迫于接管周期的压力起头摸索轻资产计谋形式,在全球产业园市场上已经试探出一些较为可行的轻资产应用形式,首要有以下几种:

一、运营品牌输出形式——气力重本钱成长商最为看好

国内已经构成一批优异的品牌产业运营商,如联东U谷、华夏幸运等。采用运营品牌输出形式可以运营多年堆集的品牌影响力实现较小本钱和低风险的方式停止产业园区范围化产业化结构,可以与现有园区停止协同成长感化,也为运营品牌停止商誉变现。亿达在中国率先提出轻重资产并举的运营形式,是一个典型的从产业地产开辟商转向园区综合运营办事商的范本,即从重资产为焦点转向轻重并举的途径。从产业策划、园区计划、楼宇扶植、招商运营到增值办事,亿达可以供给这一揽子的全产业链处理计划。从营业板块上来看,亿达希望经过综合开辟、园区运营治理、园区治理征询办事等形式来实现全部亿达的品牌化、范围化成长。


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亿达发力轻资产,有三重益处,一是经过对更多项目标运营提升团队实战才能;二是面临不熟悉的新城市,以轻资产切入可以躲避风险;三是轻资产营业堆集的资本、客户和经历能为后续重资产营业介入供给机遇。自亿达中国起头实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”形式后,在全国近二十个城市前后开辟和运营了30余个商务园项目。亿达中国以成功的品牌输出的轻资产案例赢取更多地方政府及产业客户的相信,也为更多产业地产企业供给杰出的经历鉴戒。

二、资产证券化形式——成长有待理论改良

资产证券化形式主如果指经过“基金+REITs”形式实现产业园本钱化运作,实现资产快速畅通。经过将产业园项目构成资产包,当项目到达良性状态,以REITs快速变现。在全球产业地产市场上,物流地产巨头普洛斯是资产证券化运作形式的典型代表,随着国内产业地产不竭成长,国内也起头纷纷效仿,在近几年也获得了一些冲破。

以亚洲最早建立的产业园之一的新加坡裕廊产业区为例,裕廊团体旗下公司—腾飞团体具有三个成功上市的信任基金,治理亚洲地区内多个私募房地产基金。由于产业地产投资范围较大、接管周期较长,这也对产业地产企业的融资才能有着较高的要求。2002年腾飞团体建立房地产投资信任基金,停止房地产收买、持有、运营、增值、出售、再投入等操纵,以REITs回笼资金带动转动式开辟。随后,治理的基金收益以及资产治理费支出也成为腾飞团体重要的支出板块。在操纵操纵层面来看,国内推行产业地产REITs有一定的特别性,其面临着本身的行业困难,如销售为主、收益稳定牢靠的优良资产稀少、产业用地年限较短并有进一步收缩的能够等题目都将会限制了产业地产借用Reits推行轻资产的能够性。但随时国内金融体制和政策的不竭完善,相信未几未来,资产证券化形式将成为国内产业园区重要的运营成长形式之一。

三、产业增值办事输出形式——逐步成为影响园区代价的间接身分

产业增值办事输出形式是指园区运营商经过搭建各类产业增值办事平台为园区内的企业供给各类办事停止免费,如产业技术性办事、产业成长性办事、生活配套性办事、园区运营性办事等。其中产业成长性办事主如果经过有偿供给融资性办事、征询办事、培训办事、信息办事、政府关系办事、孵化性办事、常识办事、媒体办事、收集通讯办事、物流办事、人力资本软件和办奇迹外包等获得支出。这类形式出格合适于前期投本钱钱较高的一二线城市产业园项目。该形式从产业链层面来看,经过配套打造,更好的促进产业成长,提升园区企业气力,带动招商成长。

深圳天安云谷重要的轻资产形式板块就是采用产业增值办事输出形式,实现园区快速成长。天安云谷由天安投资和骏业配合投资的深圳天安骏业投资成长有限公司停止计划、开辟扶植及运营,项目努力于成长以云计较、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业,同时成长与上述产业相关联的配套办事和现代庖奇迹。项目成长运营也重视增强与之相关的金融业、贸易、征询、培训机构、公共办事平台、公共技术平台、办事中介、酒店办事及相关社会配套的引进。在提升产业的同时,还将重视社区民生和原居民的生活成长,并计划将岗头社区塑形成为深圳市社区经济转型的树模社区。终极打造调集产业研发、配套贸易、配套居住及便当办事于一体、面向全球合作的新兴产业综合体和国家级的计谋性新兴产业树模基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元,其产业增值办事输出为园区运营创收很多,且增加了园区气力,变相提升物业租金价格。

四、投资孵化形式——风险好处共存实现高回报

自1987年中国第一家科技企业孵化器出现到现在,新增有超500家孵化器,产业园投资孵化形式是指在所运营园区的企业内停止产业投资,经过产业孵化与投资,将园区和园区企业停止好处绑缚,实现与园区企业配分解长,运营商经过股权分红等获得收益,可是产业投资与孵化投资回报周期长,对产业园区企业的专业性、对政府资本、金融资本的整合才能要求很高,操纵难度极高,是全球最具争议的轻资产形式之一。

早在2014年,上海张江高科即提出“科技投行”成长计谋,将企业定位从单一的园区开辟运营商改变成“房东+股东”的双轮驱动形式,实现“一体两翼”即物业销售为主体,企业办事和高科技投资为两翼的营业结构。张江高科母公司——张江团体整合旗下小额信贷、孵化器、创业培训等资本,建立张江团体投贷孵学平台,停止2019年上半年,张江团体已投企业到达几十家,其中所投企业跨越对折注册在张江园区内部。近5年财报显现,张江高科企业投资孵化收益总计31.75亿,投资金额累计18.5亿,回报率达1.72倍。相比力之下,张江高科的主营营业(房地产销售,房地产租赁,办奇迹)毛利润共为40.17亿,5年来,其投资收益已经根基同营业利润持平,比例大约为4:5。可见,张江高科的投资孵化形式获得了一定的成功。

深圳银河团体的银河world项目在运营形式上采用了类似于投资孵化形式的——“产权换股权”形式。这一金融投资创新形式的制度焦点,倾覆了深圳股份合作经济“厂房+租赁”的集约做法,以“产权换股权”的投资形式,由出租经济升级为“投资型经济”、“治理型经济”,大猛进步了本来地盘及工物业的经济代价。银河WORLD产业新城创新性地提出“租金/办事/产权换股权”运营形式,设立了银河·领创全国私募基金,结合设立红土银河创投基金、张江银河创投基金、巴林银河创投基金,基金总范围超10亿元,定向投资园区企业。为更好地办事入驻企业,下降企业本钱,进步企业运营效力,银河WORLD打造了全进程、多条理的产业办事系统,简称“GALAXY+商务运营办事系统”,包括创新金融办事、征询顾问办事、产业政策办事、常识产权计划及天资治理办事、高级政务办事、技术及人材办事、培训及教育办事、多功用公共办事平台、“O2O”办事平台等。

未来将越来越多的产业地产商将应用投资孵化形式促进园区成长,实现园区高效本钱化运作。

五、合作开辟形式——大型产业开辟项目最为爱好

随着城市化的进程不竭成长,越来越多的城市需要开辟新的城市中心或副中心,这也促进了一批产业新城项目标成长。与早期的产业地产(厂房、仓储)分歧,产业新城是复合化的形状,是供给生产、研发、办公、贸易甚至居住功用的产业综合体,“产业新城”、“产业新区”对开辟运营者提出了更高的资金要求,但是,在金融工具不敷、资金需求量庞大的情况下,合作开辟成为一些产业地产开辟运营商的现实挑选。合作开辟形式已经有着较为成熟的经历,亿达中国和湖北联逢迎作开辟武汉软件新城,万科、美国黑石合资物流地产,深圳百富东方和碧桂园合作开辟科技小镇等。

2016年碧桂园将投入超1000亿范围资金扶植“科技小镇”,项目同时吸引了包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、硅谷巨头思科等合作伙伴加入。科技小镇是采用合作开辟形式进交运作的,项目由碧桂园和深圳百富东方合作建立的平台公司——碧桂园百富产城成长公司停止操盘。百富东方是一家领先的产城融合运营商,由原天安数码城团体首要焦点主干组成,在全国十余个城市开辟运营了两万万平米产业综合体。其可聚集上万家中小型科技企业以及200家配套办事机构资本,具有丰富的园区招商和运营经历,经过合作开辟大大减轻各方对本钱和资本的挂念,杰出地鞭策项目成长。

以上这五种形式是国内最具代价的产业园运营形式,随着国内产业园区的不竭成长,金融市场和体制扶植不竭完善,未来各类创新运营形式将层见叠出,相信国内也会构成一批优良的产业运营商和一系列领先的产业形式在全球产业市场遍地开花。

(前瞻产业研讨院:https://f.qianzhan.com)供给产业大数据、产业计划、产业申报、产业园区计划、产业招商引资等处理计划。
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好向圈小助手 发表于 2020-7-22 19:09:29
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