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年后想开店不被租金压垮?得这样算这笔账!
d101 发表于:2019-2-20 15:05:14 复制链接 看图 发表新帖
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租金永久都是餐厅的痛,房价上涨租金也随着水涨船高,占餐厅经营用度的比重也越来越大。

餐厅开店的目标是为了盈利,可是太高的租金必定是要赔钱的。那末餐厅若何公道计较租金,不至于签下让自己赔钱的租赁条约呢?

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要肯定一家门面值不值得投资,投资者要清楚地晓得店面的保本点是几多。下面是餐饮铺保本点计较公式,供参考:

保本点=天天牢固开支(房租+水电+税收+野生人为+杂项)

保本点×(1÷预定毛利率)=保本营业额

保本营业额÷均匀每客消耗÷均匀每桌餐位数=天天的保本上座率

这个保本上座率就是门面盈利代价了 。门面值假如在40%--60%便可以做,假如高于60%你就要综合斟酌了,得谨慎。

而在租赁餐厅门店的时辰,还有以下几种计较方式判定租金能否合适自己的需求,从而有益于判定租金能否公道,避免太高租金压垮餐厅。

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租金利润弹性

租金是餐厅最重要用度支出之一,凡是情况下租金增加就意味着利润削减,租金削减则利润增加。我们把利润变更与幅度租金变更幅度之比称为租金的利润弹性。简单地说,租金利润弹性的寄义就是当租金变更一个百分点,利润会增加(或削减)几个百分点。租金利润弹性可以切确权衡租金变更对餐厅利润的影响水平。下面举例说明租金利润弹性的计较方式。

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计较方式

假如北京某餐厅租金为16元/天/平米,面积为325平米,日租金为5200元;盈亏平衡点为9000元/日,菜品边沿进献率(毛利率)为70%,预期利润率为5%。假如租金增加10%,即520元,利润变更比例会有多大?下面停止计较:

1、计较预期利润率为5%时的日营业额

日营业额=盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率/(边沿进献率-预期利润率))=9000×(1+5%÷(70%-5%))=9692(元)

2、计较预期利润率5%时的利润额

预期利润=日营业额×预期利润率=9692×5%=485(元)

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3、计较利润变更率

当日房租增加10%,即520元,利润也会响应削减520元,此时的利润变更率为:

利润变更率=利润变更额÷预期利润=520÷485=107.3%

4、计较租金利润弹性

租金利润弹性=利润变更率÷租金变更率=107.3%÷10%=10.73

5、归纳计较公式

租金利润弹性=利润变更率÷租金变更率=(日利润变更额÷预期利润额)÷(日租金变更额÷日租金)=日利润变更额÷(日营业额×预期利润率)÷(日租金变更额÷日租金)=日租金变更额÷(盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率÷(边沿进献率-预期利润率))×预期利润率)÷(日租金变更额÷日租金)=日租金×(边沿进献率-预期利润率)÷(盈亏平衡点营业额×边沿进献率×预期利润率)

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分歧情况下的租金利润弹性

预期利润率是租金利润弹性的重要影响身分之一,我们可按一样方式计较出前例平分歧预期利润率下的租金利润弹性。我们很清楚地看出租金的利润弹性与预期利润率的反比关系,期利润率趋于零时租金利润弹性最大,当预期利润率趋于边沿进献率时租金利润弹性趋于零。

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前面是北京的案例,由于当地租金较高,租金的利润弹性也较大。在一般地级城市或省会城市租金廉价,租金的利润弹性也较小。

经过租金的利润弹性分析可以清楚地告诉人们:

当租金利润弹性较大时租金变更会对很大影响,这时下降租金会使利润大幅增加。

当租金利润弹性较小时租金变更对利润的影响也较小,即使租金下降很多利润也不会大幅增加。

大白这一点对于店肆租赁条件谈判来说很是重要。

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租金利润弹性矩阵

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影响租金利润弹性的首要身分除预期利润率外还有两个:一是租金水平,租金水平越高租金利润弹性越大;二是毛利率(边沿进献率),毛利率越低租金利润弹性越小。预期利润率与毛利率有一定联系,一般情况下毛利率越高预期利润率会越高,两者变更偏向是分歧的,而且预期利润率一定不会高于毛利率,大致可以用毛利率来取代利润率。(固然,毛利率高并不意味着利润率就高,假如毛利率很高,但预期利润率很低,说明餐厅的经营用度很高,即在房租、人为、治理用度等方面的支出太大)。

简洁起见,我们用租金水和蔼毛利率两个目标画出租金利润弹性矩阵,在四个象限中,当毛利率低且租金水平高时,租金利润弹性最小;毛利率低但租金水平高时,租金弹性最大;其他两种情况租金利润弹性中等,需要按照具体情况细算。

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理论利用

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操纵租金利润弹性矩阵可以处理很多现实题目。本文第一例中,租金很高,毛利率较低,预期利润率只要5%,属于“毛利率低-租金高”象限,租金利润弹性很是大。谈判时一定要想方想法抬高租金,假如把租金下降10%,即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米,预期利润将会增加1.073倍,由天天485元增加到970元,年利润由17.7万元增加到36.7万元,净增近20万元,这个功效相当可观,完全值得下一番功夫。

来历:餐饮邦


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