还想投资越南房产? 小心购房变长租!

本报记者 周炎炎 上海报道

韩国人James Lee预备在胡志明市的新盘Vincity同时下注7套房。

James Lee假寓上海已有十多年。作为在国内排名前十的修建行业韩企的驻沪办公室负责人，在房地产方面，就在韩国首尔江南地区、北京望京和上海古北购买多套室第。2019年以后，他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体——越南。

11套房的故事

2019年7月，越南出台《住房法》，开放国内房地产市场，对本国购房者敞开大门。2019年这一年，James怀着试探心态在越南胡志明市采办了3套高端公寓，别离位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小区，都是一房和两房的小户型，均匀面积50-60平米，都位于该市的CBD地区Thu Thiem，为的是出租方便。2019年，又动手一套香港新华团体在胡志明市黄金地段建造的小区SUNWAH Pearl的公寓。

在购买的时辰，Vinhome Central Park每平米单价2200美圆，Vinhome Golden River是3500美圆，而SUNWAH Pearl已经是4000美圆。

而三年前采办的Vinhome Central Park售价水涨船高，成功翻倍。“我那时买了11万美圆，现在脱手已经涨到25万美圆了。”James称。

房价升值收益仅仅是一部分，James一样对租金回报满足。比如，他刚刚将上述Vinhome Central Park的一室一厅租给一个日本人，扣掉给越南租房治理平台的用度，还有每个月730美圆房租收益。依照11万美圆的购入价格，这套屋子的租售比到达8%，12年能回本。而房租收益更是比年爬升，客岁这套屋子每月的租金还是650美圆。

“越南的行情实在是太好了，我的地产销售员之前还是个兼职，现在辞掉了本职工作，专门对接外洋客户卖房。”James说。现在胡志明市的室第也显现求过于供的场面，2019年James还可以渐渐挑选，现在已经进入摇号时代合作剧烈，所以认筹了7套房以后，他还在期待终极成果。

紧俏行情肇端

越南从2006年起头加入WTO，开启了通货收缩高企的同时陪伴着房价的翻倍。但2009年遭受全球金融危机的负面影响，致使GDP增速下滑，汇率大幅贬值，房价也在政贵寓调二手买卖税率至25%以后大跌，胡志明市跌到每平1000美圆左右。

在近5年，越南经济根基面向好。2019年到2019年GDP均匀增速为6.4%，再加上全球产业调剂转移的上风和2019年放宽对本国人购房条件限制后，大举增加衡宇供给量，房价不竭抬升。

世邦魏理仕（CBRE）的数据显现，2019年胡志明市住房均价为1714美圆，较上年同期增加10%。而由于地盘供给有限，销售量仅为31083套，较上一年下滑12%。但这类情况分化，越南第二大城市、首府河内的价格为1304美圆，较上一年下滑2%，销售量为25377套，年度同比下滑13%。

越南房地产销售公司VNK Investment Consultancy的销售司理Luna Luu以为，胡志明市与河内相比，前者生齿比河内多200多万，而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出，挑选较为丰富，虽开价并不比胡志明市低，但在现实销售中有很多优惠政策，比如一次性付款95%以上会有7%-9%的折扣，再比如送家具和家电。

而对James这样的购房者看来，河内冬季太冷，不如海岸线城市胡志明市。别的胡志明市去泰国、新加坡、马来西亚都比力近，相当于中国的上海，升值潜力较大。

今朝购房的人群中，中国人已经占支流。CBRE统计，2019年经过该公司买房的人中，30%购房者来自中国大陆，韩国人占22%，中国香港占11%，美国人占5%，中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地域看房者多一些。

CBRE数据显现，从2019年到2019年，投资+租赁的购房者占比从60%酿成了80%，唯一20%是用来自住。

按照越南室第法，本国人购买公寓的产权为50年，到期时若护照有用、无犯罪记录，可续期50年。而James暗示，这类非永久产权对他来说，还是买房后10-20年左右出售比力好，条件是相关政策没有变化。

Luna Luu领会到，胡志明市的室第分为四个品级，奢华公寓售价跨越每平3500美圆，高捧室第在1500美圆到3500美圆之间，中捧室第在800-1500美圆之间，而经济房低于800美圆。今朝房价上涨的首要鞭策力还是奢华室第，客岁奢华公寓售价涨幅为17%，而中低档室第几近没有涨价。

别墅的行情更抓紧俏，按照CBRE统计，客岁胡志明市别墅每平售价均匀是4153美圆，同比上涨47%。

多名投资者以为，形成越南公寓和别墅遭到本国人追捧，当地开放政策与律例应是主因。

越南《室第法》规定每个公寓小区本国人具有的住房总数不能跨越30%，每个坊级区（相当于国内的万户社区范围）本国人具有别墅不能跨越250套，所以一旦新盘开盘，30%和250的配额立即用光。

中国投资者需留意购房变长租

对于中国购房者来说，能够要留意的是资历题目。

首先需要明白的是，本国人在越南购房的根基条件是具有正当签证，这个门坎较低，旅游签证就行。可是持有中国新护照，与多家房地产公司只能签50年长租条约，没有房产证。

Luna Luu暗示，已经有6个楼盘告诉不接管中国新护照的客户间接采办屋子，包括越南最大的开辟商Vinhomes 开辟的Vincity，SonKim land 开辟的Metropole thu thiem，DatXanh group开辟的Gem Riverside，Sunshine group开辟的Sunshine city Sai Gon, 和新加坡开辟商Frasers开辟的Q2 Thao Dien，以及新加坡开辟商Mapletree开辟的One Varendah。

Luna Luu诠释道，越南法令规定能购房的条件是，海关出境时盖章在护照上，而不是盖在另纸签证上。可是越南临时供给给中国百姓的是另纸签证。是以根基上一切的中国新护照均不达要求。

“已经有6个开辟商公布这题目，其他的开辟商只是早晚的题目。新护照即使签了买卖条约，也有能够会自动变长大租条约大概退钱的。而长租合赞成味着产权在开辟商，可今前期在开辟商辅佐下让渡给越南人，越南人再跟开辟商签定买卖条约来处理。” Luna Luu暗示。

别的，越南本国人首付只需15%-30%，按照越南室第法，存款刻日不得擅长签证刻日，利率到达9%左右，是以本国人在越南购房根基不会在越南存款，这也有能够抬高收益率。

还需警戒的是越南的租金收益的可延续性。

按照天风证券报告，从历史来看，公寓的租金收益率是相对较高的，房价最高的第一区租金收益率相对较低，但也保持在4%的水平，其他的租金收益率都在6%左右。而新的开辟区第二区（类似上海浦东新区）由于整体房价相对较低，租金收益率则最高到达8%。但随着 2019-2019年四年的销售量逐步完工交房，估计2020年将会是完工高峰，将使得买房用作租赁面临更大的压力，租金收益率估计会延续下行，今朝均匀是6.4%。

来历：21世纪经济报道