还想投资越南房产? 小心购房变长租!

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本报记者 周炎炎 上海报道

韩国人James Lee预备在胡志明市的新盘Vincity同时下注7套房。

James Lee假寓上海已有十多年。作为在国内排名前十的修建行业韩企的驻沪办公室负责人,在房地产方面,就在韩国首尔江南地区、北京望京和上海古北购买多套室第。2019年以后,他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体——越南。

11套房的故事

2019年7月,越南出台《住房法》,开放国内房地产市场,对本国购房者敞开大门。2019年这一年,James怀着试探心态在越南胡志明市采办了3套高端公寓,别离位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小区,都是一房和两房的小户型,均匀面积50-60平米,都位于该市的CBD地区Thu Thiem,为的是出租方便。2019年,又动手一套香港新华团体在胡志明市黄金地段建造的小区SUNWAH Pearl的公寓。

在购买的时辰,Vinhome Central Park每平米单价2200美圆,Vinhome Golden River是3500美圆,而SUNWAH Pearl已经是4000美圆。

而三年前采办的Vinhome Central Park售价水涨船高,成功翻倍。“我那时买了11万美圆,现在脱手已经涨到25万美圆了。”James称。

房价升值收益仅仅是一部分,James一样对租金回报满足。比如,他刚刚将上述Vinhome Central Park的一室一厅租给一个日本人,扣掉给越南租房治理平台的用度,还有每个月730美圆房租收益。依照11万美圆的购入价格,这套屋子的租售比到达8%,12年能回本。而房租收益更是比年爬升,客岁这套屋子每月的租金还是650美圆。

“越南的行情实在是太好了,我的地产销售员之前还是个兼职,现在辞掉了本职工作,专门对接外洋客户卖房。”James说。现在胡志明市的室第也显现求过于供的场面,2019年James还可以渐渐挑选,现在已经进入摇号时代合作剧烈,所以认筹了7套房以后,他还在期待终极成果。

紧俏行情肇端

越南从2006年起头加入WTO,开启了通货收缩高企的同时陪伴着房价的翻倍。但2009年遭受全球金融危机的负面影响,致使GDP增速下滑,汇率大幅贬值,房价也在政贵寓调二手买卖税率至25%以后大跌,胡志明市跌到每平1000美圆左右。

在近5年,越南经济根基面向好。2019年到2019年GDP均匀增速为6.4%,再加上全球产业调剂转移的上风和2019年放宽对本国人购房条件限制后,大举增加衡宇供给量,房价不竭抬升。

世邦魏理仕(CBRE)的数据显现,2019年胡志明市住房均价为1714美圆,较上年同期增加10%。而由于地盘供给有限,销售量仅为31083套,较上一年下滑12%。但这类情况分化,越南第二大城市、首府河内的价格为1304美圆,较上一年下滑2%,销售量为25377套,年度同比下滑13%。

越南房地产销售公司VNK Investment Consultancy的销售司理Luna Luu以为,胡志明市与河内相比,前者生齿比河内多200多万,而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出,挑选较为丰富,虽开价并不比胡志明市低,但在现实销售中有很多优惠政策,比如一次性付款95%以上会有7%-9%的折扣,再比如送家具和家电。

而对James这样的购房者看来,河内冬季太冷,不如海岸线城市胡志明市。别的胡志明市去泰国、新加坡、马来西亚都比力近,相当于中国的上海,升值潜力较大。

今朝购房的人群中,中国人已经占支流。CBRE统计,2019年经过该公司买房的人中,30%购房者来自中国大陆,韩国人占22%,中国香港占11%,美国人占5%,中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地域看房者多一些。

CBRE数据显现,从2019年到2019年,投资+租赁的购房者占比从60%酿成了80%,唯一20%是用来自住。

按照越南室第法,本国人购买公寓的产权为50年,到期时若护照有用、无犯罪记录,可续期50年。而James暗示,这类非永久产权对他来说,还是买房后10-20年左右出售比力好,条件是相关政策没有变化。

Luna Luu领会到,胡志明市的室第分为四个品级,奢华公寓售价跨越每平3500美圆,高捧室第在1500美圆到3500美圆之间,中捧室第在800-1500美圆之间,而经济房低于800美圆。今朝房价上涨的首要鞭策力还是奢华室第,客岁奢华公寓售价涨幅为17%,而中低档室第几近没有涨价。

别墅的行情更抓紧俏,按照CBRE统计,客岁胡志明市别墅每平售价均匀是4153美圆,同比上涨47%。

多名投资者以为,形成越南公寓和别墅遭到本国人追捧,当地开放政策与律例应是主因。

越南《室第法》规定每个公寓小区本国人具有的住房总数不能跨越30%,每个坊级区(相当于国内的万户社区范围)本国人具有别墅不能跨越250套,所以一旦新盘开盘,30%和250的配额立即用光。

中国投资者需留意购房变长租

对于中国购房者来说,能够要留意的是资历题目。

首先需要明白的是,本国人在越南购房的根基条件是具有正当签证,这个门坎较低,旅游签证就行。可是持有中国新护照,与多家房地产公司只能签50年长租条约,没有房产证。

Luna Luu暗示,已经有6个楼盘告诉不接管中国新护照的客户间接采办屋子,包括越南最大的开辟商Vinhomes 开辟的Vincity,SonKim land 开辟的Metropole thu thiem,DatXanh group开辟的Gem Riverside,Sunshine group开辟的Sunshine city Sai Gon, 和新加坡开辟商Frasers开辟的Q2 Thao Dien,以及新加坡开辟商Mapletree开辟的One Varendah。

Luna Luu诠释道,越南法令规定能购房的条件是,海关出境时盖章在护照上,而不是盖在另纸签证上。可是越南临时供给给中国百姓的是另纸签证。是以根基上一切的中国新护照均不达要求。

“已经有6个开辟商公布这题目,其他的开辟商只是早晚的题目。新护照即使签了买卖条约,也有能够会自动变长大租条约大概退钱的。而长租合赞成味着产权在开辟商,可今前期在开辟商辅佐下让渡给越南人,越南人再跟开辟商签定买卖条约来处理。” Luna Luu暗示。

别的,越南本国人首付只需15%-30%,按照越南室第法,存款刻日不得擅长签证刻日,利率到达9%左右,是以本国人在越南购房根基不会在越南存款,这也有能够抬高收益率。

还需警戒的是越南的租金收益的可延续性。

按照天风证券报告,从历史来看,公寓的租金收益率是相对较高的,房价最高的第一区租金收益率相对较低,但也保持在4%的水平,其他的租金收益率都在6%左右。而新的开辟区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低,租金收益率则最高到达8%。但随着 2019-2019年四年的销售量逐步完工交房,估计2020年将会是完工高峰,将使得买房用作租赁面临更大的压力,租金收益率估计会延续下行,今朝均匀是6.4%。

来历:21世纪经济报道
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