“反贝壳联盟”惨败,最大“中介头子”逆势赴美上市有难言之隐?

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作者 | 艾果 编辑 | 王毕强

凤凰WEEKLY财经(ID:fhzkzk)原创

脱胎于房产中介链家、中国最大的房产在线买卖平台“贝壳找房”正超出大海,走在一条“登陆”的路。

传言多日的消息在7月24日实锤,贝壳找房正式向美国证券买卖委员会公然递交招股书,拟在纽交所上市,股票代码“BEKE”。本次上市的主体为贝壳,除平台公司贝壳找房外,还包括链家、德佑、金融、装修等营业。依照计划,贝壳此次IPO召募资金最多为10亿美圆,现实金额待后续确认。

分析称,假如贝壳找房成功上市,将缔造今年以来中国企业赴美最大范围IPO,这也是继2018年末腾讯音乐文娱团体登陆纽交所以来,首家在美IPO融资范围超10亿美圆的中国企业。

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2019年总买卖额跨越2万亿元、促进跨越220万套衡宇买卖;在中国103座经济活跃城市有跨越260个房地产掮客品牌,跨越45.6万名掮客人;楼盘字典涵盖约2.26亿套住房……行将上市的贝壳,除了是中国最大的衡宇买卖和办事平台,还是一切行业中的第二大贸易平台,具有中国最周全的室第数据库

在一小我口庞大又对房产有着特别情结的国家,这样的公司固然轻易获得投资者喜爱,虽然它的故事里,陪伴着把持的争议和诸多非议。

“反贝壳同盟”输了,有人发出这样的慨叹,在贝壳上市的消息获得证实后。

从“中介”到“中介头子”

至今,贝壳找房开创人、董事长左晖的新浪微博上最新的更新日期,仍逗留在2015年。微博整洁地排列出一封封“致***的伙伴们”的公然信,除此之外,没有其他内容。

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那一年,链家在一二线热门城市已分歧方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)团体、北京高策、乱世管家、大兴业、孚瑞不动产、合座红、好旺角、元盛房产等总计11家房地产中介企业。

报道称,这11家房地产掮客公司,每一家都可谓“地头蛇”。其中,伊诚地产是西南地域最大的二手房中介,孚瑞不动产是济南最大的直营掮客公司,德佑地产是上海第二大中介,中联地产是深圳历史最悠久的掮客公司,合座红也在广州排名前三位。

收买以后,链家的掮客人数目从5万人猛增至近10万人。而左晖也公然暗示过,全国稍微靠谱一些的中介都已经被链家收买了

这支掮客人队伍,是链家最焦点的合作力之一,固然也是脱胎于链家的贝壳最焦点的合作力之一,从某种意义上来说,昔时的链家之所以能走到明天的贝壳,很洪流平上依靠于这条重要的“腿”。

“链家收买的代价不在于房源,而在于这些掮客人。链家要把最优异的掮客人会聚到链家这个平台上。每个合作者都把链家看成对标,但实在我们已经很久不看合作者。”左晖说。

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贝壳找房近3年的GTV(Gross Transaction Value,总买卖额)、门店、掮客人数据。来历:贝壳招股书

2001年9月,租房12年、搬了10次家的左晖在北京开了第一家链家门店,到昔时年末,链家有了两个门店、37小我。

后来的他提起开办链家的初衷,就是由于悔恨黑中介,在左晖的眼中,他们是“恶龙”,而自己是重新誊写行业法则屠龙勇士

不能不认可,在做了几年跟中介一样的“中介”,靠信息差池称赚取差价盈利后,链家起头走出一条纷歧样的路。比如2004年提出“不吃差价,签三方约”的通明买卖,比如在2011年-2012年许诺“真房源”,在那时用低价子虚房源揽客的行规里显得不成思议,比如在市场低迷的时辰,结构二三线城市。

也就是靠这条路,链家几次逆势扩大,相关统计显现,2010年,链家在北京市场占有率提升到33%,成了“北京最大的中介头子”;2015年一年,链家营业支出相比2014年暴增近4倍:净利润从2014年的1.37亿元飙涨至11.96亿元,翻了几番,买卖范围则到达7000亿元。

但是,即即是这个“中介头子”想了很多法子让自家的掮客人跟别家纷歧样,看起来专业、有平安感,但究竟却是,几近每隔一段时候就会有针对链家的集合赞扬,出售题目房源、买家卖家被欺骗、违规操纵等等。这样成长的成果就是,一边人们越来越依靠到处可见的、大范围扩大的链家,一边针对链家的质疑、差评在增加。

这些并没有阻挡链家扩大的步伐,随着范围增大,想做的事也更多。

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贝壳找房的企业架构。来历:贝壳招股书

2016年头,一场被称为建立以来最大的声讨把链家的金融营业推向言论风口

工作因链家上海门店涉嫌欺瞒消耗者的两宗违规买卖而起,在随后的观察中,链家被指在衡宇买卖中嵌入利用“家多宝”和“理房通”等金融工具。彼时,违规放款、资金池、自包管的质疑声此起彼伏,一样在那段时候,为首付不敷或周转供给存款办事的“首付贷”也浮出水面。有媒体称,链家想借门店来实现金融板块的扩大,并借此构成一家“金融帝国”。

2014年,链家高管曾相继经过媒体喊话,金融办奇迹未来将会是链家的焦点营业之一。公然材料显现,2015年链家金融净利润占比跨越10%,依照左晖的计划,到2020年,链家金融净利润占比将提升到50%。

2016年,链家停止60亿元B轮融资时,就有消息人士对媒体称,链家的金融营业是其未来增加的最大潜力点。链家的金融营业叫链家理财,被描写成为:“初创了房产买卖-银行按揭-资金托管-产权办事-过桥融资-金融理财的房产金融闭环形式,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产买卖中发生的告贷需求,构成产业链条。”

此次上市,贝壳的金融营业也是其中的重要组成部分。

终极活成了自己否决的样子?

2014年10月,左晖发文称搜房网开历史倒车:“既做平台公司,又做中介公司,是全中介行业的公敌。”

这是在他成为名副实在的“中介头子”之前。

4年后,2018年的4月,贝壳找房平台上线,其广告遮天蔽日。

依照官方的表述,贝壳找房并非链家网的升级版,而是链家走向平台化的关键一步,它旨在打造一个房产掮客的合作收集,撮合结分解交,类似美国的MLS系统。

贝壳找房CEO彭永东曾向媒体称,大范围合作是未来房地产办事行业的成长偏向,贝壳找房会向加入的掮客品牌开放流量、培训系统、门店系统、财政、人力等,且经过经营、营销、系统、品牌、人材、本钱、供给链、买卖八风雅面向其赋能。

依照其设想,到2020年,贝壳找房平台上,将有100个新掮客品牌,10万家门店,100万掮客人,以及过亿的用户,活跃在这块“新大陆”上

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贝壳找房比来三年的GTV组成。数据来历:贝壳招股书

贝壳找房平台上线后,左晖将链家“楼盘字典”真房源信息系统以及ACN掮客人治理合作方式论,赋能予一切中介公司及掮客人。“这已经是链家多年建立起来的最宽护城河。”业内有分析称。

此前一年,坊间传播政府有关部分曾找到左晖,商量能不能开放IT系统和房源信息等给全行业,但被他拒绝。

“我们在做一个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩越来越好。”左晖试图向外界诠释他的初衷。消息称,左晖短期内抽调了链家精兵强将的70%-80%至贝壳,同时从各互联网大厂招兵买马,内部曾有贝壳掏空链家的批评

这点从一线的掮客生齿中也获得证实,“现在链家的掮客人活动性很小,除了2018年集合有一批去贝壳之外,固然那也是我们链家的。”在他们的眼中,贝壳、链家,是一家

这也是很多业内的想法,出格是同业。

贝壳找房上线两个月后,同年6月,58团体CEO姚劲波倡议真房源誓约大会,包括我爱我家、华夏地产、21世纪不动产等房产中介品牌建立了“反贝壳同盟”。“有的公司希望同业全死掉,只要我在世,这类想法是差池的。”姚劲波说。而“既是评判员,又是运带动”一样被用在了未在场的贝壳身上。

彼时有媒体分析,“贝壳找房的实在意义,是一个把持级封锁数据库的起头。它的尽头,是聚集真正有代价的客流和房源,而房产掮客人将酿成为数据库搬运食品的蚂蚁。明显,这样一个高代价的房产数据库是不成能开放的。”

随后2019年9月,金华百家房地产中介机构代表签订《反壳同盟公约》,530家门店称:“否决贝壳把持,抵抗不良合作”。几近同时,绍兴百家中介也结合起来发出《绍兴中介结合声明》,呼吁中介结合起来抵抗贝壳和德佑的很是规手段和不正当合作。

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时代,很多中介表达了对贝壳的不满,被总结为:侵扰市场,截客、洗客、抢人……

曾有品牌掮客公司高管在接管媒体采访时称贝壳平台背景把包括房源以及财政数据“全看光了”,“它有这个做弊的机遇和空间,把这些传给直营的链家。”

有报道称,在2019年8月19日,贝壳找房签下中环互联2000余家门店及万名掮客人加盟一个月以后,我爱我家董事长谢勇说,8月南昌180家中环门店,离开了贝壳平台,加入了南昌我爱我家。因盈利困难,在其他城市比如广西北海、江苏盐城等,也相继发生“脱壳潮”。

今年4月,中国房产掮客公允正义结合会主席胡景晖发微博称,连续收到了多起关于链家、德佑、贝壳涉嫌不正当合作,霸凌行业,碾压合作对手的赞扬。在此,中国房产掮客公允正义结合会代表全国近百家企业会员和百万房地产掮客人对贝壳重庆站的不妥谈吐暗示公然训斥。

而胡景晖就是此后果炮轰自若、蛋壳等长租公寓推涨房租,而对外宣称因左晖一个电话,被迫告退事务的仆人公。

控诉贝壳把持的不但仅是中介同业,还有开辟商

世联行董事长陈劲松曾在2019年年末公然称,“今朝开辟商普遍被渠道绑架,返佣、给钱,这是今朝中国房地产败北集合点。”

此前,有消息称,天津曾发生一路告发风浪,多家房企结合告发贝壳行业把持,大幅进步新房销售渠道费,开辟商不胜其重。“听说介入告发的,还有危坐贝壳股东行列的大牌开辟商。”另据流露,随后,天津市住建委召开内部会议,要求新房中介佣金点位不得跨越二手房,该事务才逐步停息。

时代,交际媒体还传播过这样的消息,贝壳公布了一条倔强的通告,由于绿城找了别家的带客团队,决议停止对绿城的合作。

有业内助士暗示,贝壳凭仗强悍的人海战术,公然操纵优惠返利、抢占地皮等手段停止洗客、截客,挤压同业的保存空间;而在用自掏腰包的补助形式获得渠道控制上风后,贝壳就肆意抬高入驻品牌的佣金抽取比例和渠道费,进一步剥削合作方

据流露,贝壳针对部分项目标抽成高达10%,而部分中小房企的利润只要6%。

针对外界关于贝壳找房把持部分地区新房营销渠道的说法,2019年11月21日晚间,左晖在朋友圈公布文章回应,新房市场渠道takerate(佣金率)大要在2%-3%,未来“不会太高也不会太低”。他还提出,“开辟商一向有房地产‘夜壶论’,实在渠道也是开辟商的‘夜壶’,市场欠好拿出来用用,市场好了就放回去。”

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贝壳找房近3年财政数据。来历:贝壳招股书

按照招股说明书的数据,贝壳的新房买卖总额从2018年的2808亿元大幅增加至2019年的7476亿元,二手房买卖从2018年的8219亿元增加至2019年的1.297万亿元。新房买卖办事支出从2018年的75亿元,同比增加171.3%至2019年的203亿元,占比逼近存量房营业,初次跨越总营收的40%,占总支出比重提升至44.06%,较2018年上涨1798个百分点。

左晖在4月23日的贝壳找房2020年线上公布会上暗示,“贝壳不会成为行业把持者,我们历来不会寄期望于贝壳在居住范畴占到什么份额,例如滴滴在出行范畴占到那末大市场份额,这是不成能的。”

延续吃亏,从A股到美股,因对赌协议必须上市

从之前的链家,到现在的贝壳,上市对于外界来说只是时候题目,并不是奥秘。

2015年6月“链家地产”更名为“链家”,就有人猜测这是“在为上市做好预备”的信号。

“我没感觉上市是一个必定,由于不上市的优异企业太多了,也有很多上了市的企业后悔的。做企业,不管上不上市城市斟酌延续成长的。”2017年1月,融创中国通告以26亿元获得北京链家6.25%的股权后,外界算出彼时链家估值约416亿元,上市传言和猜测不竭,左晖作出上述亮相。

但在很多人看来,左晖对上市有着执念。链家走的每一步,不管是引入外资还是投资人股权变更,都被猜测是为上市铺路

最初,对于上市地址,市场估量为A股。“从2007年起头,已稀有家处置房地产掮客营业的公司在美国上市,但还没有一家在A股上市的二手房掮客公司。”彼时的分析称。但随后,消息中的上市地址就变成香港或美国。

对于上市的地址和机会,7月24日,左晖在与贝壳招股书同天公布的“致股东的一封信”中称,“为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推延一段时候,某种水平上也反应了我们这个团队的特质:我们追求对内归因,只管下降情况的干扰因子。我们更以为一个成功的IPO取决于公司的代价而非其他。”

但业内有分析称,其中的话外之音是,贝壳的这套形式,像极了美国的MLS,即以会员同盟的形式,将分歧房地产掮客公司归入一个加盟系统。是以,国外投资者可以轻松听懂贝壳的形式,贝壳在美国更轻易融到资。

时候点似乎更不言而喻,据悉,早在2016年,在停止B轮融资时,链家与投资人停止了对赌,称在完成该轮融资后的5年内,实现链家上市,否则投资人有权依照根基投资价格+8%/年(单利)停止回购。依照时候推算,2021年是时候节点,假如不能在此时上市,贝壳就要向投资人还回60亿元本息

一切都看起来预备得很充沛。

贝壳赴美上市的承销商团队是高盛、摩根士丹利、华兴本钱、摩根大通等被称为“奢华”的声势;一样奢华的还有其股东声势,除了左晖小我持股28.9%外,腾讯持股12.3%为第二大股东,软银持股10.2%、高瓴本钱持股5.3%,华兴本钱CEO包凡持股3.8%

特别是腾讯多轮投资,同时开放微信九宫格导流支持,更是让外界作出积极的解读。

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贝壳找房东要股东。来历:贝壳招股书

有分析称,贝壳上市后的估值有望到达200亿美圆

可是,曩昔3年时候里的延续吃亏,是贝壳绕不外的现实。

招股书显现,2017年至今,贝壳找房仍处于吃亏状态。数据显现,贝壳找房2017年、2018年、2019年净吃亏别离为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元;2020年第一季度净吃亏为12.31亿元。

对此,贝壳找房称,“曩昔3年中,我们的本钱逐年增加,估计未来会继续发生大量本钱和支出以进一步扩大我们的营业,这能够使我们更难以实现盈利。”

有人说,贝壳是“房产界淘宝”,其中的链家更像京东的自营部分,头顶如此多光环的贝壳,能否顺遂登陆,赢得投资者的认可?这类外界并不看好的上市机会,投资者能否能给出使人满足的反应?

一切都是未知数。
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